Меня часто спрашивают: можно ли подать на банкротство с ипотекой, имея в виду то, получится ли сохранить за собой залоговую недвижимость. До недавнего времени ипотечное жильё однозначно включалось в конкурсную массу и подлежало реализации с торгов. Теперь же можно его оставить за банкротом, а остальные долги списать. Ведь 27 апреля 2023 года было принято определение Верховного суда, согласно которому, имея ипотеку можно подать на банкротство и сохранить залоговую недвижимость за собой.
Ипотека при банкротстве физического лица: как это было
Закон о списании долгов довольно жёстко подходит к банкротству с ипотекой. Недвижимость, которой владеет должник на правах собственности, должна быть включена в конкурсную массу и продана с торгов, а вырученные средства — направлены на погашение задолженности перед кредиторами. Исключение составляет только единственное жильё, если оно не находится в залоге. Поскольку ипотека — это разновидность залога, при банкротстве ипотечную квартиру сохранить не получится, и она уйдёт с молотка.
Заберут ли ипотеку при банкротстве: случай из практики
Жительница Подмосковья задолжала нескольким банкам, но исправно выплачивала ипотеку за свою 45-метровую квартиру. И она очень удивилась, когда банк, выдавший ипотечный кредит, включился дело о её банкротстве. Ведь эта квартира — её единственное жильё.
Банк-залогодержатель выставил требования на сумму 2 451 844 рубля. При этом залоговая стоимость квартиры составляла всего 2 184 000 рублей. Остальные 267 844 рубля — это проценты по кредиту.
Арбитражный суд удовлетворил требование банка-залогодержателя, но должница и её финансовый управляющий не согласились с этим решением. Они решили его оспорить. Сначала в арбитражном апелляционном суде, затем — в окружном арбитраже. Безуспешно. Ни в одной из инстанций отменить решение не удавалось.
Дело дошло до Верховного суда, который вынес определение об отмене решения арбитражного суда, где рассматривалось дело о банкротстве женщины.
Верховный суд руководствовался следующими фактами:
- Ипотечная квартира является единственным жильём заёмщицы.
- Женщина исправно и вовремя платит по кредитному договору, просрочек нет.
- Права кредитора обеспечены залогом жилой недвижимости.
- Решение о реализации залоговой квартиры (единственного жилья) может существенно нарушить баланс взаимных прав и обязанностей банка и заёмщицы.
Учитывая эти обстоятельства, Верховный суд определил, что решение, ранее принятое судами, ведёт к существенному дисбалансу прав и законных интересов заёмщицы и банка. Ведь должница фактически лишается единственного жилья, притом что у неё нет просрочек по ипотеке. Верховный суд предложил участникам спора найти экономически обоснованный и взаимовыгодный выход из сложившейся ситуации. Такой, чтобы:
- исключить преждевременное обращение взыскания на единственное жильё заёмщицы при надлежащем исполнении кредитных обязательств;
- сохранять за банком право обращения взыскания на залоговую квартиру в случае нарушения условий кредитного договора